Por más de tres años, el mercado de alquileres en Argentina fue un campo de batalla legislativo. Primero vino la Ley 27.551 en 2020, luego su reforma con la 27.737 en 2023, y finalmente, en diciembre de ese mismo año, el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 firmado por el presidente Javier Milei derogó todo el esquema anterior. El resultado: hoy no existe en Argentina una ley específica de alquileres. Lo que rige es la libertad contractual, con todo lo que eso implica.
¿Qué pasó con la Ley de Alquileres?
El 29 de diciembre de 2023, mediante el DNU 70/2023, el gobierno eliminó las leyes 27.551 y 27.737 que regulaban los contratos de locación de inmuebles. Estas normas fijaban, entre otras cosas, un plazo mínimo de tres años para los contratos, actualizaciones anuales mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), y restricciones sobre el monto del depósito.
Con la derogación, todo eso desapareció. A partir del 30 de diciembre de 2023, los nuevos contratos se rigen por lo que acuerden las partes, dentro del marco general del Código Civil y Comercial de la Nación.
¿Qué se puede pactar libremente hoy?
Bajo el esquema actual, propietario e inquilino pueden negociar:
– Duración del contrato: ya no existe un plazo mínimo obligatorio. Puede ser de seis meses, un año, dos, o lo que ambas partes acuerden.
– Índice de actualización: el precio puede ajustarse por IPC, ICL, dólar, inflación privada, o cualquier otro parámetro que firmen. Lo más común en el mercado hoy son ajustes trimestrales o cuatrimestrales atados al IPC del INDEC.
– Moneda de pago: una de las modificaciones más significativas es que el DNU permitió que los contratos se celebren en moneda extranjera, principalmente dólares. Los jueces no pueden convertir ese precio a pesos si el contrato lo establece en divisa.
– Depósito en garantía: el monto ya no está limitado al primer mes de alquiler; se puede pactar libremente.
¿Qué derechos le quedan al inquilino?
Acá está el punto más sensible para quienes alquilan. Con la desaparición de la ley específica, muchas protecciones que tenían los inquilinos dejaron de existir. Sin embargo, hay algunos puntos que se mantienen por el Código Civil y Comercial:
– El pago del alquiler no puede ser inferior a la mensualidad. Es decir, no se puede exigir pago anticipado de varios meses como condición para firmar, salvo pacto expreso.
– El inquilino conserva el derecho a rescindir anticipadamente, aunque el DNU modificó las condiciones: si rescinde antes del plazo, debe abonar el equivalente al 10% del valor del contrato restante.
– Las reparaciones urgentes pueden ser ejecutadas por el inquilino a cargo del propietario si, notificado debidamente, el dueño no responde en 24 horas.
Los contratos viejos: qué pasa con ellos
Acá hay que tener cuidado porque conviven tres regímenes distintos:
– Contratos firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023: siguen rigiéndose por la Ley 27.551. Sus actualizaciones son anuales mediante el ICL, que al cierre de esta columna seguía generando aumentos superiores al 100% anual para los contratos que se renuevan.
– Contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023: corresponden al breve período de vigencia de la Ley 27.737, que establecía ajustes semestrales.
– Contratos firmados desde el 30 de diciembre de 2023 en adelante: quedan bajo el régimen del DNU 70/2023, es decir, libertad contractual plena.
El debate de fondo: ¿funcionó la desregulación?
La oferta de inmuebles en alquiler aumentó notablemente tras la derogación. Antes del DNU, en el AMBA había apenas un puñado de propiedades disponibles; hoy la oferta es sustancialmente mayor. Sin embargo, eso no necesariamente se tradujo en precios accesibles: los alquileres en pesos siguen siendo altos en relación a los salarios, y la dolarización de parte del mercado representa un obstáculo adicional para quienes cobran en moneda local.
Desde el plano jurídico, hay quienes señalan que la reforma vía DNU tiene problemas de constitucionalidad: un decreto de necesidad y urgencia no puede regular materia de locaciones urbanas, que es legislativa por naturaleza. Esa discusión sigue abierta en los tribunales.
Lo que no podés dejar de hacer antes de firmar
Independientemente del contexto normativo, hay algunas precauciones que siempre aplican:
– Leé el contrato completo: antes de firmarlo. Hoy más que nunca, todo lo que no está escrito queda sujeto a interpretación judicial.
– Verificá el índice de actualización y la frecuencia. Simulá cuánto pagarías en 6, 12 y 18 meses con ese índice.
– Registrá el contrato ante ARCA (ex AFIP). Si bien ya no es obligatorio para el inquilino, puede servirte como prueba ante un conflicto. El propietario que lo declara puede deducir el 10% de sus ingresos por alquileres en Ganancias.
– Documentá el estado del inmueble al entrar, con fotos y fecha, y hacelas constar en el contrato o en un acta adicional firmada por ambas partes.
– Ante cualquier duda, consultá con un abogado antes de firmar. Una revisión previa es mucho más barata que un litigio posterior.
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